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案例分析完整版：蘇州新城鄰裡中心
第一篇：開創鄰裡中心的先河
引言
新加坡探索多年的鄰裡中心建設，不僅妥善解決瞭居民生活質量與城市環境之間的若幹問題，而且對社會經濟發展和居民素質提高起到保障作用，廣受好評的同時被諸多國傢效仿。
鄰裡中心是最早從新加坡引入的社區服務商業概念
是指新加坡在3000-6000戶居民中
設立一個功能比較齊全的商業、服務、娛樂中心
▼新加坡第一樂廣場（鄰裡中心成功的代表作）
我國的鄰裡中心概念在蘇州工業園區首次引進
新城鄰裡比基尼線除毛｜ 比基尼線除毛推薦｜ 聖雅諾美學診所中心是引進其概念而規劃的第一傢
今天我們就來與您一同分享
國內“第一傢”鄰裡中心——蘇州新城鄰裡中心
項目概況分析01|項目區位
新城鄰裡中心位於現代大道和星海街的交界處
現代大道和星海街均為城市主幹道
雙向車道，中間設有綠化隔離帶
▼
02|交通條件
星海街上及現代大道上
設有新城鄰裡中心公交站
均可直達新城鄰裡中心門口
▼星海街上的公交車站
▼現代大道上的公交車站
除瞭公交線路以外
項目周邊還有大量的自行車租用點位
方便居民出行與來鄰裡中心消費
▼金雞湖西地區公共自行車點位分佈
▼周邊公交站點及租賃自行車站
03 |項目所在商圈
金雞湖商圈是蘇州工業園區最成熟的居住中心
周邊以傳統商業為主
▼
項目建築情況新城鄰裡中心的建築
隻運用瞭方形和圓形兩種元素
項目建築外觀 特色
01 |外立面展示
新城鄰裡中心的外立面設計
基本以塗料和石材等建材為主
多層的建築展示瞭其區別於傳統沿街店鋪的品牌形象
▼
清一色的外表擺放瞭廣告牌
展示瞭商業的信息
▼
02 |建築連接方式
新城鄰裡中心由一座4層半的開放式建築和
一座2層的附樓組成
兩座建築由長橋相連
▼
長橋上集中佈置瞭面對面兩排(10餘個)
統一造型的街鋪組成瞭小型街市
▼
03 |樓梯間玻璃幕墻
樓梯間用玻璃做外墻
既解決瞭內部采光問題
又在外立面上形成瞭豐富的虛實對比
豐富瞭建築體塊的層次感
▼
▼幕墻內部樓梯
內部展示 景觀綠化
01 |中庭及內部空間展示
內部建築設計簡約大氣
雖不高端，但符合鄰裡中心的定位
以實用為準
▼中庭頂部及底部的河道（連接瞭河道兩岸）
▼新城鄰裡中心中庭
中庭幹凈明快的垂吊物點綴瞭商場的藝術感
02 |內部景觀綠化
新城鄰裡中心的公共綠地
地處建築密度很高的綜合居住區內
以將近鄰裡中心三分之一的用地
作為消費者遊覽、觀賞、休憩之地
為園內的主要功能區，位於項目的中心部位
▼
幼兒園和小學校設於北邊緣
臨水且安靜的獨立地段
綠地庭院還起到瞭兩者與商業區分隔的作用
▼
03 |商場導視系統
以LOGO和樓層指示牌為主
也有導向性指示牌
▼綠地廣場上的方向性導視牌
▼鄰裡生鮮導視牌
▼電梯口導視牌 頂部導視牌
鄰裡中心的規模雖小
隻面對500-1000米范圍的居住市民
但是商業的導視系統完善，便利消費者
04 |內部景觀小品展示
▼商場一角的金魚池 休憩座椅
▼商場內部的休憩座椅
人性化的設施配置到位
說明以人為本的理念落到瞭實處
項目亮點總結作為我國首傢“鄰裡中心”
區位/交通條件優越
業態配置滿足周邊居民日常需求
新城鄰裡中心的外立面設計
基本以塗料和石材等現代建材為主
給予廣告牌極大的展示空間和突出效果
充分展示瞭其區別於傳統沿街店鋪的品牌形象
玻璃幕墻 長廊街鋪
體現瞭建築設計的實用性較強
導視系統清晰、明瞭
景觀小品及內部設計簡約大方
鄰裡中心雖小，服務理念是大
下期將繼續為大傢分享
蘇州新城鄰裡中心的整體佈局和業態規劃特色分析
第二篇：以人為本，服務至上
引言
鄰裡中心系列產品集聚人氣的能力較強，統一規劃，有序發展，不僅將配套服務集中一起，而且通過統一規劃和管理，使各業態間互動，發揮出各自的品牌效應。
消費客群 項目定位01 |項目消費客群
新城鄰裡中心位於蘇州工業園區
區域內居民的基本商業消費內容是生活消費
隨著蘇州工業園區的不斷發展
項目周邊積累瞭相當數量的外籍員工
辦公人群、住宅居民等人群
此類人群的消費力和購買力
遠遠高於其他區域的消費人群
▼
02|項目定位
總體定位
區域一站式“社區型”生活鄰裡新中心
風格定位
現代主義風格
主題定位
惠民利民便民
註重“服務性”的生活零售
有品牌文化的生活中心
功能定位
滿足周邊居民日常生活消費和基本配套服務
客群定位
方圓1公裡8000戶居民
年齡段（3-60歲），以青少年和中老年為主
業態定位
生活零售+餐飲+娛樂+完善的生活配套服務
消費客群 項目定位01 |項目周邊消費客群
新城鄰裡中心周邊以居民區為主
其完善的生活配套，成為周邊小區消費的首選地
下面的12項基礎服務業種（經營內容）
是蘇州鄰裡中心必備的特色
生活配套服務功能占據瞭重要地位
這也是其它社區商業開發所要重視的服務業種
具有高參考性
▼
02 |項目商業形態
由一座四層半的開放式建築
以及一座兩層的副樓組成
▼
▼新城大廈與鄰裡中心直接連接
03 |車位配比
車位共計150餘個
平均車位配比約0.71個/百㎡
▼
▼停車場 員工自行車棚實景圖
項目內/外部動線分析外部動線
新城鄰裡中心外部的車流動線共有三條
分別位於城市主幹道現代大道
次幹道星海街以及支馬路上
其中現代大道和星海街入口為項目車流主入口
▼
項目外部的人流入口動線也有三條
其中主要以現代大道和星海街人流入口為主
▼
▼客流主次入口照片
人流動線與車流動線交叉分口
實現項目整體的人車分流
且項目外部的客流動線清晰
利於消費客群的導入
內部動線
▼垂直動線數量較多且位於顯眼位置
▼垂直動線實景照片
項目整體業態分析01|整體業態業種分析
整體上看，新城鄰裡中心的服務業態比重最大
配套服務占比較多
凸顯瞭社區商業服務功能的核心地位
▼各區域業態業種配置比例
按商傢數量計算
零售36%，餐飲業17%
休閑娛樂6%，服務配套41%
按經營面積計算
零售24%，餐飲業15%
休閑娛樂7%，服務配套54%
▼
▼各區域樓層主題業態分佈
02|各樓層業態業種分析
附樓業態組合
零售和餐飲在面積及數量占比均為50%
內部設置的鄰裡生鮮超市和特色餐飲均分
即可滿足周邊居民基本生活需求
又能夠擴充鄰裡中心的生活服務功能
▼
▼鄰裡生鮮超市實景展示
F1層業態組合
F1的業態以零售為主，數量占比51%
▼
業態佈局點評
樓層主題是生活必需品
整個細分業種的組合
也圍繞基本生活消費的業態定位
▼F1層平面佈局
F2層業態組合
F2的業態以零售購物為主，數量占比70%
打造鄰裡中心的時尚購物氛圍
業態佈局點評
作為社區配套商業
以生活用品、傢紡傢居為主
配合瞭餐飲和休閑娛樂
充分體現瞭便民利民的宗旨
▼F2層平面佈局
F3層業態組合
F3的主題為休閑娛樂
但是由於是社區配套，服務配套數量占比達86%
基本以社區型公共健身運動為主
▼
業態佈局點評
開設瞭跆拳道社和文化中心
配合配套的閱覽室
形成瞭良好的文化休閑氛圍
▼F3層平面佈局
F4層業態組合
按商鋪數量計算，F4層全部為服務配套類
▼
業態佈局點評
設立瞭金融、教育培訓和醫療機構
突出瞭鄰裡中心以社區配套
服務居民為宗旨的建設目標
▼
項目亮點總結作為引進新加坡的經營模式開發的第一個鄰裡中心
主要服務於所在社區居民的生活消費
鄰裡中心的業種配置以基本生活服務為主
深受周邊消費者歡迎
給老百姓帶來最大的實惠與方便
拉近瞭商業經營者與居民之間的距離
因而具有很強的生命力
下期將繼續為大傢分享項目的優劣勢與啟示
第三篇：現代商業啟示錄
引言
新城鄰裡中心作為國內首傢“鄰裡中心”，得到中新兩國政府一致肯定，成為蘇州工業園區借鑒新加坡公共管理經驗的成功典范之一，以人為本、服務至上的商業理念值得學習。
優勢1社區商業開發模式的成功案例蘇州新城鄰裡中心是國有資產全力打造的蘇州第一個鄰裡中心社區商業項目。
鄰裡中心的經營范圍從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑娛”，它的消費客群主要服務於金雞湖西商圈項目附近區域工業園區內的居民，然後向周邊輻射。
▼主要服務於金雞湖西商圈
新城鄰裡中心的建成開業，標志著蘇州鄰裡中心公司借鑒新加坡公共管理經驗的實踐成功走出第一步。
優勢2業態配置滿足周邊社區居民需求第一：配置12項基礎服務內容，包括生鮮超市、超市、文化用品/書店、圖書館、餐飲、藥店、美容美發、洗衣、修理、銀行、通訊、郵政、社區衛生服務中心、文化活動中心。
▼項目內部業態業種配置齊全
第二：根據社區生活需要配置文體內容。如蒙特梭利早教中心、益多少兒英語、童元堂中醫小兒推拿、全星珉跆拳道等。
▼貼近社區生活需要的業種配置
第三：結合現代人的消費和休閑需要，設立瞭多層次、多品種的配套設施。如：世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味等。
▼符合現代人需求的餐飲配置
新城鄰裡中心首試社區商業集中式的佈局，改變瞭以往傳統型分散底商環境雜亂與噪聲，改善瞭人居環境和城市面貌，營造出一種和諧發展的商業氛圍，受到所在社區居民的認同。
啟示1中國式鄰裡中心的面私密處除毛｜ 私密處除毛推薦｜ 聖雅諾美學診所積2.5萬㎡為宜鄰裡中心的一般要求：
配置標準：按2萬人組團配置一個鄰裡中心的標準規劃，一般周邊有5、6個住宅小區，輻射直徑為0.5公裡（主商圈）-1公裡（次商圈）。
▼新城鄰裡中心周邊社區
面積：每個鄰裡中心平均建築面積約2.5萬㎡；
建築形態：與社區分離的獨立建築；
與居民區距離：周邊住宅小區居民一般步行10-15分鐘就能到達鄰裡中心；
▼項目商業建築形態
總體定位：集基本服務、商業服務以及公益服務等多種服務功能於一體的新型社區商業；
業態配比：基本業態-購物、休閑娛樂、餐飲、社區服務；服務業為主導（80%），其中40%-50%為餐飲業；
服務理念：以12項基本服務為基礎，讓顧客滿意、經營者滿意、政府滿意；
服務內涵：綜合性、全方除毛｜ 除毛推薦｜ 聖雅諾美學診所位、多功能、各層次；
從以上鄰裡中心的配置要求與商業服務功能上看，主要是滿足周邊人群日常生活消費與服務需求，服務於周邊2-3萬人口，所以，所需面積不用很大。
很多開發商做項目貪大。商業是需要有人來消費的，鄰裡中心的輻射圈就在1公裡范圍之內。面積規模大瞭，沒有這麼多商傢願意進入，就會出現空鋪、死鋪。
啟示2服務范圍與消費內容特色鮮明鄰裡中心四大特色：
第一：構成一套傢庭住宅使用功能延伸體系，鄰裡中心內部的業態業種配置作為傢庭的延伸，滿足消費者的各種需求。
第二：把日常商業和服務設施集於其中，既縮短瞭這些設施與社區居民的距離，又滿足瞭人們多樣化的需求、提高瞭社區居民的生活質量和城市的環境質量。
第三：服務對象以住宅小區居民的日常生活為主，日常服務在社區內即可完成。
第四：為社區居民提供生活配套、文化體育等多種服務，這種不斷完善的商業組合，取得瞭相當可觀的經濟效益，更提供瞭諸多的就業機會。
▼服務對象以周邊社區居民為主
社區衛生所、社區文化中心，生鮮店及超市商場是對於社區居民而言，是基本的生活消費需求。出門一次，辦成多件事情，對消費者而言，十分便利！
所以做鄰裡中心社區商業，必須以人為本、以居住人群為中心，全部設施必須緊緊圍繞人們在居傢附近尋求生活、文化交流的需要來設定。
啟示3 滿足消費者需求的商業具有生命力鄰裡中心受政府規劃調控，是政府調控下的商業行為，其運營有既定模式。
開發模式：以自持為主，銷售少量商鋪，甚至不銷售。
招商政策：主要針對品牌連鎖商傢。開發成本加物業費的低租金吸引經營者。
運營管理：功能定位在先，招商緊隨其後，再將單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”。
必備業種：鄰裡中心的12項必備業種為生鮮店、超市、餐飲店、藥店、文化用品店、美容美發店、洗衣店、維修點、銀行、郵政、衛生所、社區活動中心。
鄰裡中心為老百姓的生活服務的必備業種配置，是深受居民消費者歡迎的舉措，給老百姓帶來最大的實惠與方便，拉近瞭商業經營者與居民之間的距離，因而具有很強的生命力。
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文字由陳倍麟商業地產研究室提供
統計數據截止到2016年底
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陳倍麟簡介：
克而瑞咨詢中心 陳倍麟商業地產研究室 主任
中國房地產商學院聯盟“十大名師”
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